Casa senza contratto, quali sono le conseguenze di un accordo in nero. I pericoli che corrono proprietario e inquilino.
Gli affitti non regolari sono moltissimi nelle grandi città italiane. In special modo laddove ci sono particolari condizioni del mercato immobiliare con prezzi molto elevati o scarsità di immobili disponibili. A correre rischi in situazioni del genere è il proprietario quanto l’inquilino, anche se in maniera un diversa.
Si deve partire da un presupposto: un contratto di locazione deve essere regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate nei limiti previsti dalla norma per essere considerato valido in termini legali. Un proprietario che non registra il contratto per non pagare le imposte dovute o un inquilino che spera di ottenere un canone minore senza la registrazione rischiano ambedue nei confronti della legge.
Casa senza contratto, cosa può succedere
Un affitto in nero avviene quando il proprietario non effettua la registrazione dovuta del contratto presso l’Agenzia delle Entrate. La conseguenza immediata di questo atteggiamento è l’evasione dall’imposta da versare al momento della registrazione (imposta di registro e bollo) e successivamente le imposte legate al reddito derivante dal canone di affitto.
Un contratto in nero può essere stipulato tramite un accordo verbale, senza alcuna traccia scritta. Oppure si può avere un nero quando il contratto esiste, ma non viene registrato (una sorta di scrittura privata). O infine si effettua una registrazione errata, nella quale se la procedura risulta corretta, si indica però una cifra minore di quella pagata realmente dall’inquilino.
Quindi l’affitto in nero può essere totale, con assenza completa di registrazione, o parziale, con importo indicato inferiore a quello che realmente versato dall’inquilino a proprietario. Quindi anche in quest’ultimo caso il proprietario evade le imposte, pagando meno del dovuto. Le conseguenze di queste scelte sono gravi per il proprietario. Ma l’inquilino non è immune da pericoli. Un contratto non registrato, anche presente in forma scritta, è considerato nullo.
Non solo, in caso di morosità dell’inquilino, il proprietario può richiedere lo sfratto, ma i tempi di attesa sono molto più lunghi rispetto a una procedura normale. Inoltre non è possibile un decreto ingiuntivo per il pagamento di eventuali rate d’affitto non versate. Al contrario un inquilino può anche pretendere la restituzione del canone pagato in nero. Ma le conseguenze non finiscono qui.
L’inquilino può disdire il contratto senza preavviso, mentre il proprietario non può richiedere fideiussioni per coprire canoni non versati, o richiedere risarcimento per eventuali danni all’immobile. Inoltre, se l’inquilino è in buona fede, il contratto è nullo per il locatore, mentre i diritti del conduttore sono tutelati.
Le sanzioni sono pesanti per la mancata registrazione (imposta bollo e imposta di registro) con responsabilità solidale tra proprietario e inquilino. Tra il 60-120% dell’imposta non versata per redditi non dichiarati; 90-180% per contratti registrati con importi inferiori di quelli recepiti.
Mentre per i redditi non dichiarati la responsabilità ricade sul proprietario, in quanto l’affitto non registrato fa parte del suo reddito complessivo. Quindi in caso di mancato versamento IRPEF la responsabilità ricade sul locatore che verrà sottoposto a controlli fiscale per i 5 anni successivi.