Quanto vale una casa? Cosa ne determina il valore

Valore di una casa, come determinarlo. Di seguito alcuni criteri da utilizzare per una stima attendibile dell’immobile.

Nella stima del valore di un’abitazione i criteri adottati possono essere diversi, ma non bisogna fare l’errore di pensare che la valutazione sia legata a principi e regole personali, che magari includano aspetti affettivi o estetici. La stima di una casa per il mercato immobiliare è fissata da precisi paletti normativi che bisogna rispettare assolutamente.

Quindi trovandosi a mettere sul mercato una casa, di qualsiasi genere sia, non si può fissare un prezzo sulla base di stime personali. Il proprietario non è il soggetto che deve effettuare un simile calcolo. La stima deve essere fatta da uno specialista che sia in grado di valutarne tutti gli aspetti, rispettando i criteri fissati dalla legge.

Valore di una casa, come decidere il prezzo

I criteri di legge che occorre rispettare per la valutazione di una casa sono diversi e tutti ugualmente importanti e da non sottovalutare. Innanzitutto il valore di mercato, da non confondere con il valore catastale, che si ottiene moltiplicando la valutazione al metro quadro (con i relativi coefficienti di merito) per la superficie commerciale dell’abitazione.

È un valore importante che definisce tempi e circostanze della vendita. Un prezzo troppo alto rallenta tutta l’operazione, mentre al contrario uno basso ne accelera troppo le procedura senza ricavare il giusto importo. La superficie commerciale della casa è composta da tutte le superfici coperte, da quelle ponderate (terrazze e balconi), dalle quote di superfici di pertinenze, come mansarde, verande, soppalchi e dalle superfici scoperte come cortili, giardini, attici e così via.

Il valore al metro quadro, connesso al valore commerciale e alle stime dell’Agenzia delle Entrate. Infine i coefficienti di merito sono elementi che accrescono o riducono il valore di un immobile a uso abitativo. Questi coefficienti riguardano l’ubicazione precisa della casa, cioè il piano, l’età, lo stato complessivo dell’abitazione. Anche la presenza di impianti moderni (idrico, elettrico, termico e così via), dell’ascensore, la vista, l’esposizione sono importanti coefficienti di merito.

Da sottolineare che anche le pertinenze di una casa hanno un ruolo centrale nel determinare il valore totale dell’abitazione stessa. Basta pensare al valore di un box auto in un contesto urbano dove i parcheggi su strada scarseggino, oppure a quello di un’ampia cantina dove poter conservare oggetti di varia natura. Fare un esempio di calcolo del valore di una casa è abbastanza semplice.

Si consideri una casa con una superficie di 100 metri quadrati, con un valore al metro quadro di 2mila euro. La presenza di tutti i coefficienti di merito (dall’ascensore agli impianti nuovi, quindi al 100 per cento) darebbe una valutazione di 200mila euro. Ma si valuti il terzo piano senza ascensore con riduzione del 20 per cento, la ristrutturazione parziale, un altro calo del 10 per cento, la scarsa luminosità perché vicina a un palazzo più alto, altra diminuzione del 5 per cento.

Da considerare anche la facciata da restaurare, con un calo del 10 per cento. Quindi ai 200mila euro andrebbe sottratto il 45 per cento del valore, corrispondente a 90mila euro. Il risultato è un valore di mercato di circa 110.000 euro.