Ipoteca su un immobile e non lo sapevo: posso tirarmi indietro dall’acquisto?

Come comportarsi e cosa dice la legge nel caso in cui si scopra di un’ipoteca sulla casa dopo aver fatto una proposta di acquisto. Tutto quello che c’è da sapere.

Il processo di acquisto di una casa è un percorso lungo e molto burocratizzato, come molti degli atti più importanti da svolgere in Italia. Parte ovviamente con la visita all’immobile a cui segue una proposta di acquisto firmata nel caso in cui si decida che proprio quella debba diventare la propria casa.

Con la proposta di acquisto si versa anche una caparra a quel punto si prosegue il percorso fino al raggiungimento del rogito ovvero l’effettivo atto di compravendita dell’immobile. Prima di arrivare a questo atto finale, non poche volte capita che l’acquirente scopra che sulla casa è attiva un’ipoteca di cui non ci era stati informati prima della proposta di acquisto. Che fare a questo punto, come comportarsi? Spesso ci si rivolge al venditore che nella maggior parte dei casi promette di estinguere questo debito entro la data del rogito.

In una situazione del genere chi acquista ha essenzialmente due possibilità; fidarsi della parola del venditore e controllare effettivamente che il debito sia estinto prima del rogito oppure non fidarsi e decidere di tirarsi indietro. Ma è davvero possibile farlo?

Le responsabilità del venditore in un atto di compravendita

Quando si avvia un processo di compravendita, che sia di un immobile come di un qualsiasi altro bene materiale, ci sono diritti e doveri che sia il venditore che l’acquirente devono rispettare. Partiamo, in questo caso, dai doveri del venditore che ha l’obbligo di informare, dal momento in cui mette in vendita la casa, della presenza di eventuali pendenze sull’immobile. Questo vuol dire informare chi va a visitare la casa con l’intenzione di acquistarla della presenza di eventuali ipoteche, ma anche pignoramenti o qualsiasi altro tipo di vincolo possibile.

È il principio di buona fede stabilito nel Codice Civili e che implica la responsabilità di entrambe le parti coinvolte nella compravendita di non nascondere nulla di ciò che potrebbe influenzare la decisione della controparte.

Se qualora l’acquirente dovesse scoprire solo alla firma della proposta di acquisto, o peggio ancora al rogito, della presenza di un’ipoteca sulla casa il venditore sta commettendo un illecito contrattuale. Questo nei fatti annulla tutta l’operazione e dà diritto all’acquirente alla restituzione di anticipi e caparre versate, nonché al risarcimento del danno laddove questo venga dimostrato e basta anche la sola disdetta di un contratto di affitto per dimostralo.

L’ipotesi appena spiegata determina un illecito per il quale il venditore dovrà pagare restituendo il denaro ricevuto o al massimo sborsando una ulteriore somma di denaro. Quando però all’illecito contrattuale si l’ipotesi di un comportamento malizioso volto volontariamente a nascondere l’ipoteca allora si passa al reato di truffa aggravata con tutto quello che ne comporta.

Non solo il venditore, chi ha la responsabilità verso l’acquirente

La responsabilità di informativa verso l’acquirente non è solo a carico del venditore. Se la compravendita è mediata da un agente di commercio anche questi ha l’obbligo di informarsi su eventuali pendenze dell’immobile e a sua volta di informare i possibili acquirenti. In caso contrario all’agente non è dovuta la provvigione e sarà tenuto al risarcimento del danno in concorso con il venditore.

Infine, anche il notaio incaricato dell’atto di vendita ha l’obbligo di effettuare le visure per la verifica di pendenze sull’immobile. Di conseguenza anche questi è una figura responsabile nei confronti dell’acquirente ed è pertanto ritenuto al risarcimento del danno se non lo informa tempestivamente.