Contrariamente all’idea comune, un condominio non ha l’obbligo di avere un amministratore. Ma come funzionano le cose in sua assenza?
Ci sono delle circostanze in cui non è obbligatoria la figura dell’amministratore di condominio. Ne consegue, ovviamente, che la convivenza e la gestione della struttura siano regolate in maniera differente. E’ comunque necessario che il condominio faccia fronte alle incombenze ordinarie e straordinarie delle quali normalmente si occupa l’amministratore.
Un condominio minimo può non avere l’amministratore: si pensi al fatto che la presenza di due proprietari diversi in un immobile facciano, per legge, costituire in automatico il condominio. Può anche capitare che l’assemblea non riesca a nominarne uno o a riunirsi per sceglierlo, così come può accadere che l’amministratore sia deceduto o abbia perso i requisiti per continuare a ricoprire il ruolo. Qualora la sua presenza fosse obbligatoria ma l’assemblea non riuscisse ad eleggerne uno, sarà la stessa Autorità Giudiziaria a provvedere.
Condominio, cosa fare se manca l’amministratore
Se i condomini scelgono di non avere un amministratore per la struttura che li ospita, devono comunque nominare un rappresentante che ne faccia le veci. In quanto mandatario degli abitanti, esso deve occuparsi della gestione dell’edificio, secondo l’art. 1129 del Codice Civile e i suoi recapiti devono essere affissi all’entrata o nel luogo di maggior uso comune.
Quando viene scelto il facente funzioni più adatto, sulla base delle competenze e della disponibilità, non gli si conferisce i poteri dell’amministratore. Esso non può agire o resistere in giudizio in via autonoma. Inoltre, non è obbligatorio che tutti i compiti da svolgere siano eseguiti sempre dalla stessa persona. Se nel condominio manca l’amministratore fin dall’inizio, il facente funzioni dovrà prima di tutto aprire un codice fiscale del condominio, servirà ad identificarlo nei rapporti verso terzi. Poi, dovrà aprire un conto corrente intestato al condominio, dove si ricevono le somme riscosse per la gestione (scopri anche come abbassare le spese di condominio).
Dal punto di vista decisionale, invece, chi agisce in assenza di amministratore? Ebbene, l’assemblea è sempre l’organismo centrale: la convocazione può avvenire per iniziativa del singolo condomino e deve comprendere giorno, data e luogo di svolgimento. Ogni decisione presa va verbalizzata e preceduta da una votazione. In caso di lavori all’interno della struttura, se l’assemblea non si esprime o non prende una decisione, il singolo condomino può ricorrere all’Autorità Giudiziaria.