Destinazione d’uso di un immobile: come procedere per variarla

Può capitare di voler adibire ad un uso diverso il proprio immobile: capiamo quali sono le procedure da affrontare e le novità introdotte a riguardo dal decreto Salva-Casa.

Sono previsti dei limiti e dei costi da affrontare per cambiare la destinazione d’uso di un immobile: a stabilirli è il nuovo decreto Salva-Casa, il quale ha provveduto ad apportare delle modifiche nelle procedure da seguire. Ad esempio, per trasformare il proprio ufficio in un’abitazione privata, è necessario il rispetto della normativa prevista per l’abitabilità per poter richiedere il cambio di destinazione d’uso. Ma quali sono i passaggi burocratici da affrontare?

Modificare la destinazione d’uso di un immobile significa utilizzarlo per scopri diversi rispetto a quelli previsti secondo la categoria funzionale che gli è stata assegnata. Questo significa, ad esempio, che non è legalmente possibile vivere all’interno di un edificio classificato al catasto come garage o locale commerciale. Per poter procedere, è necessario adeguare l’immobile.

Cambiare la destinazione d’uso di un immobile

Tra le categorie funzionali d’uso a cui è possibile destinare un immobile vi sono: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale. Capiamo in che modo si cambia la destinazione d’uso e quanto costa.

Se il cambio di destinazione d’uso avviene all’interno della stessa categoria d’uso sarà necessaria una semplice SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Se si tratta di categorie funzionali diverse, come la trasformazione di un appartamento (quindi di un immobile residenziale) in un B&B (struttura turistico ricettiva), è necessario procedere alla richiesta di permesso di costruire. Secondo il decreto Salva-Casa, è sempre possibile mutare la destinazione d’uso dell’immobile senza opere, rispettando la normativa di settore.

Per quanto riguarda la documentazione necessaria, basta la Scia nel caso di manutenzione ordinaria, alcuni interventi di eliminazione delle barriere architettoniche e per le casistiche indicate come attività libera nel Dpr 380/2001 (articolo 6), nel Glossario dell’attività libera (Dm 2 marzo 2018) e nelle diverse leggi regionali.

Nel caso di cambi verticali, quindi di trasformazioni di destinazioni d’uso appartenenti a categorie funzionali diverse, il Comune può richiedere oltre al tributo per il permesso di costruire anche il pagamento degli oneri di urbanizzazione. L’ammontare di questi ultimi si calcola in base alla superficie dell’immobile, alla destinazione d’uso, al numero di abitanti del Comune, all’ampiezza del territorio comunale, al piano regolare e altri strumenti urbanistici.

Per ottenere il permesso di costruire ci si deve rivolgere al Comune e nella richiesta andrà allegato il progetto sottoscritto da un tecnico insieme ad una relazione tecnica che descrive le caratteristiche dell’intervento e le motivazioni del trasferimento di destinazione d’uso. Il Comune ha anche la facoltà di richiedere ulteriore documentazione. Nel caso in cui non si regolamentasse il cambio di destinazione d’uso, si rientrerebbe nell’abuso edilizio (vedi come capire se una casa ha abusi edilizi): tra le conseguenze vi è anche l’obbligo di ripristino dello stato originario dell’immobile.